유증, 상속인 아닌 사람이 아파트를 받기까지의 순서

유증을 설명하는 글은 대개 남기는 사람의 시점에서 씁니다. 이 글은 반대로 받는 사람의 자리에서, 그것도 상속인이 아닌 사람이 공정증서 유언으로 집 한 채를 받게 된 경우를 단계별로 살펴봅니다. 장인이 사위에게 아파트를 남기는 경우처럼 받는 사람과 상속인이 한 가족 안에 함께 있는 구성을 기준으로, 각 단계에서 받는 사람이 챙길 일을 중심으로 적었습니다.

출발점: 상속인이 아닌 사람이 받는 유증

사위는 장인의 상속인이 아닙니다. 장인의 자녀, 곧 사위의 배우자가 살아 있으면 사위에게 돌아올 법정 몫은 없습니다. 그래도 유언으로는 재산을 받을 수 있고, 유언에 아파트 한 채를 지목해 준다는 내용과 유언집행자 지정이 함께 담기는 경우가 많습니다.

이런 유증에서 받는 사람이 처음부터 알아 둘 점은 두 가지입니다. 아파트에 대출 근저당이 남아 있으면 그 상태로 받게 될 수 있다는 점, 그리고 고인에게 아파트 말고도 예금 같은 다른 재산이 있었는지가 유증의 갈래를 가르는 단서가 된다는 점입니다.

첫 단계: 유언을 확인한다

공정증서 방식의 유언은 법원 검인 대상이 아니므로(제1091조 제2항) 받는 사람이 법원부터 찾을 필요는 없습니다. 먼저 볼 것은 유언의 방식입니다. 받는 사람 본인과 그 배우자, 직계혈족에게는 증인 자격이 없으므로(제1072조), 증인 가운데 받는 사람의 배우자나 부모가 있었다면 유언의 효력을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 공정증서 원본에 적힌 증인 두 사람의 인적 사항을 확인해 두면 이 지점을 점검할 수 있습니다.

다음은 집행자입니다. 유언에서 지정된 집행자는 사망 소식을 들으면 곧바로 맡을지를 정해 상속인에게 통지해야 하고(제1097조 제1항), 맡는다면 재산목록을 만들어 상속인에게 건네야 합니다(제1100조). 받는 사람은 집행자가 승낙했는지, 목록에 아파트가 어떻게 적혔는지를 확인해 둡니다. 집행자의 임무 전반은 유언집행자의 일 문서에 정리했습니다.

둘째 단계: 무엇을 받았는지 가린다

유언이 아파트 한 채를 지목했고 고인에게 다른 재산도 있었다면, 그 유증은 대상을 정해 준 것으로 보는 데 무리가 없습니다. 판례는 재산이 개별적으로 적혀 있어도 다른 재산이 없었다면 비율로 준 것으로 볼 여지를 남깁니다(대법원 2000다73445 판결). 두 갈래의 차이는 포괄과 특정의 차이 문서에서 볼 수 있습니다.

대상을 정해 받은 사람은 고인의 빚을 비율대로 떠안지 않는 대신, 아파트를 넘겨 달라고 청구할 권리를 얻습니다. 아파트에 걸린 근저당은 유언에 다른 뜻이 없으면 받는 사람이 없애 달라고 요구할 수 없고(제1085조), 붙은 채로 받게 됩니다. 세입자가 있어 월세가 나온다면, 받는 사람은 이행을 청구할 수 있게 된 시점 뒤의 월세를 가져갑니다(제1079조).

셋째 단계: 받을지 정한다

받는 사람에게는 유언자가 사망한 뒤 받을지 거절할지 고를 시간 제한이 없고, 어느 쪽을 고르든 그 효과는 사망 시점으로 소급합니다(제1074조). 다만 상속인 같은 이해관계인은 상당한 기간을 정해 확답을 요구할 수 있고, 기한 안에 아무 답이 없으면 승인한 것으로 간주됩니다(제1077조). 확답 요구를 받았다면 근저당 잔액과 아파트 시가를 비교한 뒤 기간 안에 뜻을 서면으로 보내 두는 편이 안전합니다.

받는 사람의 배우자, 곧 유언자의 자녀가 유언자보다 먼저 세상을 떠났다면 사정이 달라집니다. 사위는 먼저 떠난 배우자를 대신하는 상속인과 같은 순위에서 공동상속인이 될 수 있습니다(제1003조 제2항). 그때는 유언으로 받는 몫과 법정 몫을 나눠 계산해야 합니다.

넷째 단계: 이전을 청구하고 등기⁠·⁠세금을 챙긴다

대상을 정해 받은 부동산은 이전등기를 마쳐야 받는 사람의 소유가 됩니다(제186조). 부동산등기법은 등기를 원칙적으로 권리를 얻는 쪽과 넘겨줄 의무가 있는 쪽이 함께 신청하게 하고, 혼자 신청할 수 있는 경우로 상속⁠·⁠법인 합병과 대법원규칙이 정한 포괄승계를 듭니다(제23조 제1항⁠·⁠제3항, 부동산등기규칙 제42조). 유언으로 받는 경우는 이 목록에 없으므로 받는 사람은 집행자와 함께 신청을 준비해야 합니다. 협조를 얻지 못한다면 이행을 구하는 소송을 검토하게 됩니다.

세금 기한도 이 무렵 겹칩니다. 유언으로 받은 사람은 상속세를 낼 의무가 있는 사람에 포함되고(상속세 및 증여세법 제3조의2), 신고 기한은 상속이 개시된 날이 속한 달의 말일부터 6개월입니다(제67조 제1항). 취득세는 상속인에게 한 유증이나 포괄적인 것만 '상속'에 포함되므로(지방세법 제7조 제7항), 상속인이 아닌 사람의 취득은 상속이 아닌 무상취득에 해당합니다. 시행령은 이런 경우의 취득일을 유증 개시일로 정하므로(지방세법 시행령 제20조 제1항), 그 달의 말일부터 3개월 안에 신고⁠·⁠납부해야 하며, 그보다 먼저 등기하려면 등기 신청서를 내는 날까지 마쳐야 합니다(지방세법 제20조 제1항⁠·⁠제4항). 세율과 감면은 관할 시⁠·군⁠·구 세무 부서에서 확인합니다.

다섯째 단계: 상속인 쪽의 청구 가능성

아파트가 고인 재산의 대부분이었다면 자녀인 상속인들이 법이 보장하는 최소한의 몫(법정상속분의 2분의 1, 제1112조)에 못 미친다며 받는 사람에게 청구할 수 있습니다. 유언으로 받은 재산은 생전 증여보다 먼저 청구 대상이 되고(제1116조), 2026년 3월 17일 이후 개시된 상속이라면 아파트 자체가 아니라 부족한 한도의 가액을 지급하는 구조이며 청구한 날부터 이자가 붙습니다(제1115조 제1항, 법률 제21454호 부칙 제3조). 청구 기간은 안 때부터 1년, 개시부터 10년입니다(제1117조). 받는 사람은 상속인이 아니어서 자기에게 보장되는 몫으로 맞설 수 없으므로, 사망 무렵의 시가 자료와 근저당 잔액 증명을 미리 챙겨 두는 것이 대비가 됩니다.

순서를 한 줄로 줄이면

방식과 증인 확인, 갈래 확인, 기간 안의 답, 집행자와 함께하는 등기, 두 가지 세금 기한, 그리고 상속인 쪽 청구에 대한 대비. 같은 질문을 내 상황에 대입해 보려면 유증 안내 첫 화면의 여덟 질문을 차례로 따라가 보세요.